【宅建過去問】（平成28年問28）８つの規制（組合せ問題）
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宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間でマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。
- ア Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。
- イ Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領した。
- ウ Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際に、Ｂから手付金500万円を受領したが、Ｂに当該手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除した。
- エ Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。
- ア、ウ
- イ、ウ
- ア、イ、エ
- ア、ウ、エ
Contents
正解：4
設定の確認
ア 宅建業法に違反する
■基本事項の整理
建築工事完了前の物件に関する売買契約なので、代金の５％又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です（宅建業法41条１項）。
そして、「手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいいます（同項）。
■手付金受領時
手付金200万円を受領する時点では、受領した額は代金（4,000万円）の５％ジャストであり、５％を超えていません。この時点では、保全措置は不要です。
■中間金受領時
中間金も「手付金等」に該当します。したがって、中間金200万を受領する時点で、手付金等の合計が400万円となり、５％を超えるわけです。この時点で保全措置を講じる必要が生じます。
ア 宅建業法に違反する
■基本事項の整理
建築工事完了前の物件に関する売買契約であるから、代金の５％または1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要である（宅建業法41条１項）。
そして、「手付金等」とは、「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもって授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後当該宅地又は建物の引渡し前に支払われるもの」をいう（同項）。
| タイミング | 手付金等の額 | 保全措置 |
| 手付金受領時 | 200万 | 不要 |
| 中間金受領時 | 200万＋200万＝400万 | 必要 |
■保全措置のタイミング
保全措置は、手付金等を受領する前に講じる必要があります（同項）。それにもかかわらず、本肢では、中間金を受領した後に保全措置を講じています。これではタイミングが遅すぎ、違法です。
■参照項目&類似過去問
内容を見る「手付金等」とは（宅建業法[19]2）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 中間金 | |||
| 1 | R07-32-1 | 【マンション（代金4,000万円）】 Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 2 | R06-34-2 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
| 3 | R06-34-4 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。 | ◯ |
| 4 | R03-42-2 | 【土地付建物（代金3,200万円）】 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。 | ◯ |
| 5 | R02-42-2 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Ａは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。 | ◯ |
| 6 | R01-37-3 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。 | ◯ |
| 7 | R01-37-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。 | × |
| 8 | H30-38-1 | 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
| 9 | H28-28-ア | Ａは、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 10 | H28-43-ウ | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａは、Ｂから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 11 | H27-40-ウ | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。 | × |
| 12 | H26-33-3 | 【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】 Ａは、宅地建物取引業者でないＢと契約を締結し、保全措置を講じることなくＢから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。 | × |
| 13 | H25-40-4 | Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。 | × |
| 14 | H24-34-ア | 【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】 引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。 | ◯ |
| 15 | H23-38-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円、手付金200万円）】 Ａは、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてＢから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 16 | H22-41-ア | 【建築工事完了前のマンション】 売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。 | × |
| 17 | H19-43-2 | 宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＢと１億円のマンションの売買契約（手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円）を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ａは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 18 | H17-42-2 | 【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】 Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。 | × |
| 19 | H13-41-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金4,000万円、手付金300万円）】 Ａは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をＢから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 20 | H09-39-4 | 【建築工事完了前の分譲住宅（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）】 契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Ａが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Ａは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。 | × |
| 21 | H05-43-3 | 【建築工事完了前の建物（代金6,000万円、手付金500万円）】 契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。 | × |
| 22 | H01-42-1 | 【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】 物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ａは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。 | × |
| 23 | H01-42-3 | 【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】 宅地建物取引業者Ｃの媒介により、物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ｃは、Ａが中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。 | × |
| 申込証拠金 | |||
| 1 | H24-34-イ | 【中古マンション（代金2,000万円、代金に充当される解約手付金200万円）】 本件売買契約締結前に、Ａ社は、Ｂから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、Ａ社は、法第41条の２に定める保全措置を講じた後、Ｂから本件手付金を受領した。 | ◯ |
| 2 | H23-38-3 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円、手付金200万円）】 Ｂが売買契約締結前に申込証拠金５万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、Ａは、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 3 | H13-41-1 | 【建築工事完了前のマンション（代金4,000万円、手付金300万円】 Ｂが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Ａは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 4 | H03-49-2 | 宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。 | × |
保全措置が不要な場合（未完成物件）（宅建業法[19]3(1)①）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-30-エ | いずれも宅地建物取引業者であるＡ社、Ｂ社及びＣ社は、分譲マンション（代金5,000万円）を共同で売却するに当たり、買主から手付金500万円を受領することとしたが、手付金の保全措置を講じる必要はないと判断し、手付金保全措置の概要について重要事項説明書への記載は省略した。 | × |
| 2 | R07-32-1 | 【マンション（代金4,000万円）】 Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 3 | R06-34-1 | 【土地付建物（代金4,000万円）】Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。 | ◯ |
| 4 | R06-34-3 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該建物が建築工事の完了前の建物である場合において、Ａは、保全措置を講じずに、Ｂから手付金300万円を受領することができる。 | × |
| 5 | R06-34-4 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。 | ◯ |
| 6 | R03s-27-4 | ＡＢ間で建築工事完了前の建物の売買契約を締結する場合において、売買代金の10分の２の額を手付金として定めた場合、Ａが手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは手付金の支払を拒否することができる。 | ◯ |
| 7 | R03-42-2 | 【土地付建物（代金3,200万円）】 当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Ａは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。 | ◯ |
| 8 | R02-32-4 | ＡＢ間で工事の完了前に当該工事に係る建物（代金5,000万円）の売買契約を締結する場合、Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｂから200万円の手付金を受領してはならない。 | × |
| 9 | R02-42-2 | Ａが宅地建物取引業者ではないＢとの間で建築工事の完了前に締結する建物（代金5,000万円）の売買契約においては、Ａは、手付金200万円を受領した後、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなければ、当該建物の引渡し前に中間金300万円を受領することができない。 | ◯ |
| 10 | R01-37-1 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが手付金として200万円を受領しようとする場合、Ａは、Ｂに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。 | × |
| 11 | R01-37-3 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として50万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額200万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。 | ◯ |
| 12 | R01-37-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが150万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として500万円を受領しようとする場合、Ａは、手付金と中間金の合計額650万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。 | × |
| 13 | H30-38-2 | 当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。 | × |
| 14 | H28-28-ア | Ａは、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 15 | H28-43-ア | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａが、Ｂから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは、この手付金の支払を拒否することができる。 | ◯ |
| 16 | H28-43-ウ | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａは、Ｂから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 17 | H28-43-エ | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）】 Ａは、保全措置を講じないで、Ｂから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しＢに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてＢへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。 | × |
| 18 | H27-36-ウ | ＡがＢとの間で締結する売買契約の目的物たる建物（代金2,400万円）が未完成であり、ＡからＢに所有権の移転登記がなされていない場合において、手付金の額が120万円以下であるときは、Ａは手付金の保全措置を講じることなく手付金を受領することができる。 | ◯ |
| 19 | H27-40-イ | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付することができる。 | × |
| 20 | H27-40-ウ | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前のマンションに係る売買契約（代金3,000万円）を締結し、その際に手付金150万円を、建築工事完了後、引渡し及び所有権の登記までの間に、中間金150万円を受領したが、合計額が代金の10分の１以下であるので保全措置を講じなかった。 | × |
| 21 | H26-33-2 | 【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】 Ａは、宅地建物取引業者でないＢと契約を締結し、保全措置を講じた上でＢから1,000万円の手付金を受領した。 | ◯ |
| 22 | H26-33-3 | 【建築工事完了前の建物（代金5,000万円）】 Ａは、宅地建物取引業者でないＢと契約を締結し、保全措置を講じることなくＢから手付金100万円を受領した後、500万円の保全措置を講じた上で中間金500万円を受領した。 | × |
| 23 | H25-40-1 | Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で建築工事完了前の建物を4,000万円で売却する契約を締結し300万円の手付金を受領する場合、銀行等による連帯保証、保険事業者による保証保険又は指定保管機関による保管により保全措置を講じなければならない。 | × |
| 24 | H25-40-4 | Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｂと建築工事完了前のマンションを4,000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付金を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の５％以内であれば保全措置を講ずる必要はない。 | × |
| 25 | H23-38-3 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円、手付金200万円）】 Ｂが売買契約締結前に申込証拠金５万円を支払っている場合で、当該契約締結後、当該申込証拠金が代金に充当されるときは、Ａは、その申込証拠金に相当する額についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 26 | H23-38-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金3,000万円、手付金200万円）】 Ａは、売買契約締結後の建築工事中に、さらに200万円を中間金としてＢから受領する場合、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 27 | H22-41-ア | 【建築工事完了前のマンション】 売買契約において、当該マンションの代金の額の10％に相当する額の中間金を支払う旨の定めをしたが、Ａが保全措置を講じないことを理由に、Ｂが当該中間金を支払わないときは、Ａは、Ｂの当該行為が債務不履行に当たるとして契約を解除することができる。 | × |
| 28 | H22-41-イ | 【建築工事完了前のマンション】 Ａが受領した手付金の返還債務を連帯して保証することを委託する契約をＡとＡの代表取締役との間であらかじめ締結したときは、Ａは、当該マンションの代金の額の20％に相当する額を手付金として受領することができる。 | × |
| 29 | H22-41-エ | 【建築工事完了前のマンション】 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、Ａは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。 | × |
| 30 | H21-39-1 | Ａは、Ｂとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領した。後日、両者が契約の履行に着手していない段階で、Ｂから手付放棄による契約解除の申出を受けたが、Ａは理由なくこれを拒んだ。 | × |
| 31 | H21-39-2 | Ａは、Ｂとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。当該建物についてＢは、所有権の登記をしていない。Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じずに、Ｂから500万円を手付金として受領したが、当該措置を講じないことについては、あらかじめＢからの書面による承諾を得ていた。 | × |
| 32 | H21-39-3 | Ａは、Ｂとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。当該建物についてＢは、所有権の登記をしていない。Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから500万円を手付金として受領し、その後中間金として250万円を受領した。 | ◯ |
| 33 | H21-39-4 | Ａは、Ｂとの間で、建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金5,000万円）を締結した。Ａは、法第41条に定める手付金等の保全措置を講じた上で、Ｂから2,000万円を手付金として受領した。 | × |
| 34 | H20-41-1 | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じずに、200万円を手付金として受領した。 | ◯ |
| 35 | H20-41-3 | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物を１億円で販売する契約を締結し、法第41条に規定する手付金等の保全措置を講じた上で、1,500万円を手付金として受領した。 | ◯ |
| 36 | H19-43-2 | 宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＢと１億円のマンションの売買契約（手付金1,500万円、中間金1,500万円、残代金7,000万円）を建築工事完了前に締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払と同時に行う場合、Ａは、手付金の受領前及び中間金の受領前それぞれについて、保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 37 | H16-44-1 | Ａ社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。 | × |
| 38 | H13-41-1 | 【建築工事完了前のマンション（代金4,000万円、手付金300万円】 Ｂが契約前に申込証拠金10万円を支払っている場合で、契約締結後、当該申込証拠金を代金に充当するときは、Ａは、その申込証拠金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 39 | H13-41-4 | 【建築工事完了前のマンション（代金4,000万円、手付金300万円）】 Ａは、手付金300万円を受け取ったのち、工事中にさらに中間金として100万円をＢから受け取る場合は、当該中間金についても保全措置を講ずる必要がある。 | ◯ |
| 40 | H09-39-1 | 【建築工事完了前の分譲住宅（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）】 Ａは、手付金を受け取る時点では、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置を講ずる必要はない。 | ◯ |
| 41 | H09-39-4 | 【建築工事完了前の分譲住宅（代金5,000万円、手付金200万円、中間金200万円）】 契約締結時の２月後で分譲住宅の引渡し及び登記前に、Ａが中間金を受け取る場合で、中間金を受け取る時点では当該分譲住宅の建築工事が完了していたとき、Ａは、手付金及び中間金について保全措置を講ずる必要はない。 | × |
| 42 | H05-43-3 | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないＢに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。 | × |
| 43 | H03-49-2 | 宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。 | × |
| 44 | H02-42-1 | 【宅地（代金１億円、手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）】 当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Ｃの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講ずることなく、手付金及び中間金を受領することができる。 | × |
| 45 | H01-42-1 | 【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】 物件の建築工事完了前に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは、Ａは、中間金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。 | × |
保全措置の方法（タイミング）（宅建業法[19]4(1)③）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-32-1 | 【マンション（代金4,000万円）】 Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 2 | R06-34-2 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
| 3 | R05-39-1 | Ａは、Ｂから手付金を受領した後に、速やかに手付金の保全措置を講じなければならない。 | × |
| 4 | H28-28-ア | Ａは、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、Ｂから手付金200万円を受領し、さらに建築工事中に200万円を中間金として受領した後、当該手付金と中間金について法第41条に定める保全措置を講じた。 | × |
| 5 | H27-40-イ | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了前の建物に係る売買契約（代金3,000万円）を締結するに当たり、保険事業者との間において、手付金等について保証保険契約を締結して、手付金300万円を受領し、後日保険証券をＢに交付することができる。 | × |
| 6 | H24-34-ア | 【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】 引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。 | × |
| 7 | H23-37-2 | 当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 8 | H22-41-エ | 【建築工事完了前のマンション】 手付金の受領後遅滞なく保全措置を講ずる予定である旨を、ＡがあらかじめＢに対して説明したときは、Ａは、保全措置を講ずることなく当該マンションの代金の額の10％に相当する額を手付金として受領することができる。 | × |
| 9 | H15-41-3 | 【中古住宅及びその敷地である土地（代金3,500万円、うち手付金500万円）】 Ａは、契約締結日に手付金を受領する場合、その全額について受領後直ちに、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を行わなければならない。 | × |
| 10 | H09-44-2 | 【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合には、Ａは、手付金の受領後すみやかに保全措置を講じなければならない。 | × |
| 11 | H05-43-3 | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でないＢに代金6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として500万円を受領した。契約締結の１週間後に中間金1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。 | × |
| 12 | H03-49-1 | 宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。Ａは、手付金の受領後１週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置を講じなければならない。 | × |
イ 宅建業法に違反しない
建築工事完了後の物件に関する売買契約なので、代金の10％又は1,000万円を超える手付金等につき、保全措置が必要です（宅建業法41条の２第１項）。
本肢で受領した手付金は400万円です。これは代金（4,000万円）の10％ジャストであり、10％を超えていません。したがって、保全措置を講じなくても、宅建業法上問題はありません。
■参照項目&類似過去問
内容を見る 保全措置が不要な場合（完成物件）（宅建業法[19]3(1)②）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で造成工事完了前の宅地又は建築工事完了前の建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R06-34-1 | 【土地付建物（代金4,000万円）】Ａが、保全措置を講じずにＢから手付金100万円を受領する場合、その旨を、法第35条の規定に基づく重要事項説明書に記載する必要があるが、法第37条の規定により交付する書面に記載する必要はない。 | ◯ |
| 2 | R06-34-2 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該建物が建築工事の完了後の建物である場合、ＡがＢから手付金100万円を受領する際には保全措置は不要であるが、その後、当該土地付建物を引き渡す前に中間金400万円を受領するためには、手付金100万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
| 3 | R06-34-4 | 【土地付建物（代金4,000万円）】当該土地付建物の引渡し前に、ＢはＡに対して2,000万円を中間金として支払う契約になっていたが、Ａがその中間金について保全措置を講じていないときは、Ｂはこの中間金の支払いを拒むことができる。 | ◯ |
| 4 | H30-38-1 | 当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。 | ◯ |
| 5 | H28-28-イ | Ａは、Ｂとの間で建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、法第41条の２に定める保全措置を講じることなくＢから手付金400万円を受領することができる。 | ◯ |
| 6 | H24-34-ア | 【中古マンション（代金2,000万円、解約手付金200万円）】 引渡前に、Ａ社は、代金に充当される中間金として100万円をＢから受領し、その後、本件手付金と当該中間金について法第41条の２に定める保全措置を講じることができる。 | × |
| 7 | H24-34-イ | 【中古マンション（代金2,000万円、代金に充当される解約手付金200万円）】 本件売買契約締結前に、Ａ社は、Ｂから申込証拠金として10万円を受領した。本件売買契約締結時に、当該申込証拠金を代金の一部とした上で、Ａ社は、法第41条の２に定める保全措置を講じた後、Ｂから本件手付金を受領した。 | ◯ |
| 8 | H24-38-ウ | 【建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）】 Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｂから300万円の手付金を受領することができない。 | × |
| 9 | H23-37-2 | 当該契約の締結に際し、Ａ社がＢから代金の額の10分の２の手付金を受領する場合には、当該手付金を受領するまでに、宅地建物取引業法第41条の２の規定に基づく保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
| 10 | H20-41-2 | Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した建物を5,000万円で販売する契約を締結し、法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じずに、当該建物の引渡し前に700万円を手付金として受領することができる。 | × |
| 11 | H17-42-1 | 【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】 Ａは、手付金として400万円をＢから受領したが、保全措置を講じなかった。 | ◯ |
| 12 | H17-42-2 | 【宅地（造成工事完了済み）（代金4,000万円）】 Ａは、手付金100万円をＢから受領した後、中間金として600万円を受領したが、中間金600万円についてのみ保全措置を講じた。 | × |
| 13 | H15-38-2 | Ａは、Ｂとの間で建築工事が完了した１億円の新築マンションの売買契約を締結し、宅地建物取引業法第41条の２に規定する手付金等の保全措置を講じたうえで、当該マンションの引渡し前に2,000万円を手付金として受領した。 | ◯ |
| 14 | H14-40-3 | 【建物（完成物件）】 ＡがＢから受領した手付が代金の額の1/10を超え、かつ、1,000万円を超える場合、Ａは、いかなる場合も手付金等の保全措置を行わなければならない。 | × |
| 15 | H09-44-1 | 【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】 手付金の額が売買代金の額の10パーセントを超える場合でも、営業保証金の額の範囲内であるので、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。 | × |
| 16 | H09-44-4 | 【建築工事完了後の分譲住宅（手付金500万円）】 手付金の額が分譲住宅の本体価額（売買代金の額から消費税及び地方消費税に相当する額を控除した額）の10パーセントを超えていても、売買代金の額の10パーセント以下である場合には、Ａは、保全措置を講ずる必要はない。 | ◯ |
| 17 | H07-47-4 | 宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。 | ◯ |
| 18 | H04-41-1 | 【マンンョン（工事完了済）（代金4,500万円）】 Ａは、Ｂから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をＢに交付したが、手付金については、何らの保全措置を講じていない。 | × |
| 19 | H02-42-4 | 【宅地（代金１億円、手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）】 当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。 | × |
| 20 | H01-42-2 | 【マンション（代金１億2,000万円、手付金1,500万円、中間金4,500万円、残代金6,000万円）】 物件の建築工事完了後に契約を締結し、その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは、Ａは、手付金を受け取る前に、手付金等の保全措置を講じなければならない。 | ◯ |
ウ 宅建業法に違反する
売主の方から手付解除するには、受け取った手付金（500万円）の倍額（1,000万円）を現実に提供する必要があります（宅建業法39条２項）。
この規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効です（同条３項）。したがって、「手付金500万円を償還して、契約を一方的に解除」という取り決めは、特約として許されません。
以上より、Ａによる契約解除は、宅建業法に違反します。
※手付金の500万円は、代金4,000万円の20％（800万円）より少額です。したがって、手付の額の制限には違反しません（宅建業法39条１項）。
■参照項目&類似過去問
内容を見る 手付解除の方法（宅建業法[18]3(2)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-32-3 | 【マンション（代金4,000万円）】 Ａは、建築工事完了前のマンションの売買契約を締結する際にＢから手付金500万円を受領したが、Ｂに債務不履行がないにもかかわらず当該手付金500万円を返還して、契約を一方的に解除した。 | × |
| 2 | R04-43-1 | Ａが、宅地又は建物の売買契約に際して手付を受領した場合、その手付がいかなる性質のものであっても、Ａが契約の履行に着手するまでの間、買主はその手付を放棄して契約の解除をすることができる。 | ◯ |
| 3 | R02-32-1 | ＡＢ間の建物の売買契約において、Ｂが当該契約の履行に着手した後においては、Ａは、契約の締結に際してＢから受領した手付金の倍額をＢに現実に提供したとしても、契約を解除することはできない。 | ◯ |
| 4 | R01-37-2 | Ａが手付金を受領している場合、Ｂが契約の履行に着手する前であっても、Ａは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を現実に提供して契約を解除することができない。 | × |
| 5 | H29-28-エ | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として新築マンションを分譲するに当たり、売買契約の締結に際して買主から手付を受領した。その後、当該契約の当事者の双方が契約の履行に着手する前に、Ａは、手付を買主に返還して、契約を一方的に解除した。 | × |
| 6 | H28-28-ウ | Ａは、建築工事完了前のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、Ｂから手付金500万円を受領したが、Ｂに当該手付金500万円を現実に提供して、契約を一方的に解除した。 | × |
| 7 | H27-40-ア | Ａは、Ｂとの間の建築工事完了後の建物に係る売買契約（代金3,000万円）において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは、売買代金の１割を支払うことで契約の解除ができる」とする特約を定め、Ｂから手付金10万円を受領した。この場合、この特約は有効である。 | × |
| 8 | H25-38-ウ | Ａ社は、Ｂとの間における土地付建物の売買契約の締結に当たり、手付金100万円及び中間金200万円を受領する旨の約定を設けた際、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、売主は買主に受領済みの手付金及び中間金の倍額を支払い、また、買主は売主に支払済みの手付金及び中間金を放棄して、契約を解除できる旨の特約を定めた。この特約は有効である。 | × |
| 9 | H22-39-3 | Ａが、当該売買契約の解除を行う場合は、Ｂに対して「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」という意思表示を書面で行うことのみをもって、契約を解除することができる。 | × |
| 10 | H20-40-1 | Ｂが契約の履行に着手するまでにＡが売買契約の解除をするには、手付の３倍に当たる額をＢに現実に提供しなければならないとの特約を定めることができる。 | ◯ |
| 11 | H19-34-1 | Ａが建築工事完了前のマンション（代金１億円）の売買契約締結時に、手付金として500万円をＢから受領している場合において、Ｂが契約の履行に着手していないときは、Ａは、Ｂに500万円を現実に提供すれば、当該売買契約を解除することができる。 | × |
| 12 | H18-39-3 | 当該契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ａは受領した手付を現実に提供して、契約を解除することができる」旨の特約を定めた場合、その特約は無効である。 | ◯ |
| 13 | H18-41-1 | Ａは、自ら売主として売買契約を締結したが、履行の着手前に買主から手付放棄による契約解除の申出を受けた際、違約金の支払を要求した。 | × |
| 14 | H15-41-1 | 【中古住宅及びその敷地である土地（代金3,500万円、手付金500万円）】 相手方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金のうち250万円を放棄して、また、Ａは1,000万円を現実に提供償還して、契約を解除することができる旨の定めをすることができる。 | ◯ |
| 15 | H13-41-3 | ＡＢ間の契約においては、「Ａがマンションの引渡しができない場合には、当該手付金の全額を返還するので、Ｂの履行着手前にＡが契約を解除してもＢは損害賠償その他の金銭を請求しない」旨の特約をすることができる。 | × |
| 16 | H11-33-1 | 【宅地（代金4,000万円、手付金400万円）】 契約に「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付金400万円を放棄して、Ａは1,000万円を現実に提供して、契約を解除することができる」旨定めた場合、その定めは無効である。 | × |
| 17 | H07-43-3 | 「Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Ｂは全額を放棄しなければ解除できない。 | × |
| 18 | H07-45-2 | その契約において、「Ａが契約の履行に着手するまでは、Ｂは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して、Ａはその倍額を現実に提供して、契約を解除することができる」旨を特約した。 | × |
| 19 | H06-43-3 | ＡＢ間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ｂは手付の半額を放棄し、Ａは手付の全額を現実に提供して解除することができると定めても、Ａは、手付の倍額を現実に提供しなければ、解除することができない。 | ◯ |
| 20 | H06-43-4 | ＡＢ間の合意で、Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ａは手付の３倍額を現実に提供して解除することができると定めた場合、Ａは、手付の倍額を現実に提供するだけでは、解除することはできない。 | ◯ |
| 21 | H05-43-1 | 契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付を放棄して、また、Ａは手付の３倍の額を現実に提供して、契約を解除することができる｣との特約を結んだ。 | ◯ |
| 22 | H04-44-2 | 【マンション（代金１億7,000万円）】 手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Ｂの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができない旨の特約をすることができる。 | × |
エ 宅建業法に違反する
損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の10分の２を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本問では、代金が4,000万円なので、その10分の２である800万円が限度額です。これを1,000万円とする特約を定めることはできません。
※この場合、損害賠償の予定額・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではなく、10分の２を超える部分についてのみ無効になります（宅建業法38条２項）。本肢では、「損害賠償の予定額が800万円」という特約を定めたことになるわけです。
■参照項目&類似過去問
内容を見る 損害賠償額の予定（予定額の上限）（宅建業法[17]2(1)）
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
[共通の設定]
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂとの間で宅地又は建物の売買契約を締結した。
| 年-問-肢 | 内容 | 正誤 | |
|---|---|---|---|
| 1 | R07-32-4 | 【マンション（代金4,000万円）】 Ａは、建築工事完了後のマンションの売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。 | × |
| 2 | R04-43-3 | 販売代金2,500万円の宅地について、Ａが売買契約の締結を行い、損害賠償の額の予定及び違約金の定めをする場合、その合計額を500万円と設定することができる。 | ◯ |
| 3 | R03-42-3 | 【土地付建物（代金3,200万円）】 当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。 | × |
| 4 | R01-34-1 | 宅地建物取引業者が自ら売主として建物の売買を行う場合、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額として売買代金の額の10分の２を超えない額を予定するときは、37条書面にその内容を記載しなくてよい。 | × |
| 5 | H29-31-ウ | 【マンション（代金3,000万円）】 Ａは、Ｂとの間で、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う違約金について300万円とする特約を定めた場合、加えて、損害賠償の予定額を600万円とする特約を定めることができる。 | × |
| 6 | H28-28-エ | Ａは、建築工事完了後のマンション（代金4,000万円）の売買契約を締結する際に、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めた。 | × |
| 7 | H27-36-ア | Ａは、Ｂとの間における建物（代金2,400万円）の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を480万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた。この場合、当該特約は全体として無効となる。 | × |
| 8 | H25-38-イ | Ａ社は、Ｂとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。 | ◯ |
| 9 | H24-38-イ | 【分譲マンション（代金3,000万円）】 Ａ社は、Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。 | × |
| 10 | H23-37-3 | 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、違約金を定める場合、これらを合算した額について代金の額の10分の１とする旨の特約を定めることができる。 | ◯ |
| 11 | H22-39-2 | 当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の２割とし、違約金の額を売買代金の１割とする定めは、これらを合算した額が売買代金の３割を超えていないことから有効である。 | × |
| 12 | H22-40-2 | 【宅地（代金2,000万円）】 Ａは、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を300万円とし、かつ、違約金を300万円とする特約をすることができる。 | × |
| 13 | H21-37-1 | Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約（代金2,000万円）の締結に当たり、手付金として100万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、300万円を超えてはならない。 | × |
| 14 | H20-40-2 | Ａの違約によりＢが受け取る違約金を売買代金の額の10分の３とするとの特約を定めることができる。 | × |
| 15 | H18-39-2 | 当該契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の２を超える定めをしてはならない。 | ◯ |
| 16 | H17-43-2 | 【マンション（販売価額3,000万円）】 Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,200万円とする特約を定めることができる。 | × |
| 17 | H17-43-4 | 【マンション（販売価格3,000万円）】 Ａは、Ｂとの売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を600万円、それとは別に違約金を600万円とする特約を定めた。これらの特約はすべて無効である。 | × |
| 18 | H15-38-4 | 宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢとの間で3,000万円の宅地の売買契約を締結したが、特約の定めにより、Ｂの債務不履行を理由とする契約解除に伴い、500万円の損害賠償及び同額の違約金をそれぞれ請求した。 | × |
| 19 | H12-40-4 | 【土地付建物（代金5,000万円、手付金1,000万円）】 ＡＢ間で、手付金を違約手付とする旨の特約を定めた場合においても、別途Ｂの債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を定めることができる。 | × |
| 20 | H11-33-4 | 【宅地（代金4,000万円）】 契約に「債務不履行による契約の解除に伴う損害賠償額の予定及び違約金の合計額を代金の額の３割とする」旨定めた場合、その定めは、当該合計額につき800万円を超える部分については、無効である。 | ◯ |
| 21 | H10-36-2 | 売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には、違約金を定めることはできない。 | ◯ |
| 22 | H08-46-3 | 【宅地（価格5,000万円）】 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。 | × |
| 23 | H08-46-4 | 【宅地（代金5,000万円）】 「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。 | ◯ |
| 24 | H7-43-2 | 【宅地（価格5,000万円）】 Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を500万円とする」旨の特約をすることはできない。 | ◯ |
| 25 | H07-45-4 | 【宅地（代金4,000万円）】 宅地建物取引業者Ａは、宅地建物取引業者でないＢに対し、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする宅地の売買契約を締結した。その契約において、「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。 | × |
| 26 | H06-43-2 | 【マンション（代金5,000万円）】 ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円をこえる部分については、Ｂに対し請求することができない。 | ◯ |
| 27 | H05-43-2 | 【建物（代金6,000万円、手付金500万円）】 契約締結の際、ＡＢの合意で、｢当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、1,200万円の違約金を支払わなければならない｣との特約を結んだ。 | ◯ |
| 28 | H04-44-4 | 【マンション（価格１億7,000万円）】 ＡＢ双方の債務不履行による契約解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。 | × |
| 29 | H01-48-3 | 【宅地（代金6,000万円）】 Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと、当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合、その特約は無効であり、損害賠償の額は予定しなかったことになる。 | × |
まとめ
宅建業法の規定に違反するのは、ア、ウ、エです。正解は、肢４。
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問い合わせ内容について確認していただきご返信いただきたいのですが。
保全措置に関する問題で、完成前の物件で4000万円の５％は200万なので保全措置が必要になると思うのですが、保全措置が必要がないと説明されています。
こちらの回答は間違っていると思うのですがご教示いただけませんか
宜しくお願い致します。
肢アに関する質問ですね。
未完成物件の場合、手付金等が「代金の５％又は1,000万円」を超える場合に、保全措置が必要です。
逆にいえば、「代金の５％かつ1,000万円」以下であれば、保全措置を講ずる必要はありません。
本問では代金が4,000万円ですから、その５％は200万円です。
したがって、手付金等が額が200万円を超える場合に保全措置が必要になります。
(1)手付金受領時
手付金は200万円ですから、手付金を受領する際には、保全措置の必要はありません。
(2)中間金受領時
手付金に続いて中間金200万円を受領すると、手付金等の額が400万円となり、200万円を超えます。
したがって、中間金を受領する「前」に、手付金等の全体400万円について保全措置を講ずる必要があります。
この選択肢は、受賞した「後」に保全措置を講じている点が誤りです。
結論
以上より、この問題の解説には、何の間違いもありません。
もう一度、解説文と動画をご確認ください。
復習事項
以上について、[Step.1]の該当箇所を見直しておきましょう。
（確認のためですから、1.5倍速や２倍速でも構いません。）
■宅建業法[19]手付金等の保全措置
3.保全措置が不要な場合
(1).少額であるケース
4.保全措置の方法
(1).ポイント
③タイミング